השקעות נדל״ן בדובאי

עודכן באוקטובר 2026, לפי מקורות רשמיים של DLD, רשות המסים הפדרלית של האמירויות ורשות המסים בישראל.

איך בנוי שוק הנדל״ן בדובאי

שני גופים ממשלתיים עומדים במרכז השוק. מחלקת המקרקעין של דובאי (DLD) רושמת את הבעלות ואת העסקאות, ומפרסמת את נתוני העסקאות לציבור. הרשות להסדרת הנדל״ן (RERA), הזרוע הרגולטורית שלה, מעניקה רישיונות ליזמים ולמתווכים, מפקחת על חשבונות הנאמנות של פרויקטים על הנייר ומסדירה את ניהול הבניינים המשותפים.

השוק מתחלק לשניים: השוק הראשוני, שבו קונים מהיזם, בדרך כלל על הנייר, והשוק המשני, שבו קונים נכס קיים מבעלים. לכל אחד מהם היגיון אחר של הון, סיכון ותזרים.

בעלות וזכויות של משקיע זר

החוק בדובאי מאפשר לזרים לרכוש בעלות מלאה ובלתי מוגבלת בזמן (Freehold) באזורים שנקבעו לכך, או זכויות שימוש וחכירה לתקופה של עד 99 שנה. הבעלות נרשמת על שם הקונה ב-DLD, והוא מקבל תעודת בעלות (Title Deed).

רוב אזורי המגורים שמשקיעים זרים מתעניינים בהם הם אזורי Freehold, אבל זה דבר שבודקים לכל נכס ולא מניחים.

ויזת זהב דרך נדל״ן

לפי DLD ומשרד ההגירה של דובאי, בעלות על נדל״ן בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה (נכס אחד או כמה נכסים יחד) יכולה לזכות בתושבות ארוכת טווח לעשר שנים, בכפוף לתנאי הרשויות. גם נכס במשכנתא יכול להיחשב. מקורות רשמיים שונים מציגים מסלולים ותנאים שונים, ולכן את הזכאות בודקים מול הרשויות לפני שבונים עליה החלטה.

על הנייר או נכס מוכן

ברכישה על הנייר משלמים בשלבים לאורך הבנייה, ונהנים מהגנות חוקיות ייעודיות: חשבון נאמנות לכל פרויקט (חוק מס׳ 8 משנת 2007) ורישום חובה של העסקה במרשם הזמני, Oqood (חוק מס׳ 13 משנת 2008). המחיר: הון שלא מייצר הכנסה עד המסירה, וסיכון של עיכובים.

בנכס מוכן ההון הנדרש בהתחלה גבוה יותר, אבל אפשר לראות את הנכס, לבדוק עסקאות שנרשמו בבניין ולהתחיל להשכיר מיד.

המדריך המלא: על הנייר או מוכן

שלבי רכישת נכס

1. הגדרת מטרה ותקציב כולל, כולל אגרות, עמלות, מימון ועלויות שוטפות.
2. בחירת אזור ונכס, ובדיקת המחיר מול עסקאות שנרשמו בפועל.
3. בדיקת הנכס והצד השני: היזם, או הבעלים, משכנתא קיימת וחובות דמי שירות.
4. הסכם בין הצדדים, עם בדיקה של עורך דין שמכיר את הדין המקומי.
5. רישום: בעסקה על הנייר, רישום ב-Oqood; בנכס מוכן, העברת בעלות דרך משרד רישום מוסמך של DLD (Trustee).
6. תעודת בעלות על שם הקונה, ובעסקה על הנייר, העברה למרשם הקבוע עם השלמת הפרויקט.

עלויות נלוות

העלות המרכזית היא אגרת העברה של 4% ממחיר העסקה ל-DLD. רשמית היא מתחלקת בין הצדדים, אבל בפועל הקונה משלם בדרך כלל את כולה. בנוסף: עמלת משרד הרישום (AED 4,000 ועוד מע״מ בעסקה של 500,000 דירהם ומעלה), אגרת תעודת בעלות, ובמקרים רבים עמלת תיווך ועלויות מימון.

פירוט מלא: כמה באמת עולה לקנות דירה בדובאי

דמי שירות וניהול

בעלי דירות בבניינים משותפים משלמים דמי שירות שנתיים לפי שטח הדירה. הסכום שאושר לכל פרויקט מתפרסם במדד דמי השירות של RERA, שזמין בחינם באתר DLD ובאפליקציית Dubai REST, והתשלום עצמו מנוהל דרך מערכת Mollak.

מי שמשכיר את הנכס צריך להוסיף גם את עלות הניהול. השכרה לטווח קצר (Holiday Home) מחייבת היתר נפרד לכל יחידה מהמחלקה לכלכלה ותיירות של דובאי (DET).

מיסוי: בדובאי ובישראל

באמירויות אין מס הכנסה אישי, והכנסה של אדם פרטי משכירות או ממכירה של נדל״ן, כשהפעילות אינה דורשת רישיון עסק, אינה חייבת במס החברות. זה לא אומר שאין מיסים בכלל: חל מע״מ של 5% על שירותים ועל נדל״ן מסחרי, והשוכר משלם לעירייה דמי דיור של 5% משכר הדירה השנתי.

תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל העולם, כולל שכר דירה ורווח הון מנכס בחו״ל. ישראל והאמירויות חתמו ב-2021 על אמנה למניעת כפל מס, שחלה מ-2022. את התכנון עושים עם יועץ מס ישראלי, לפני הרכישה.

תכנון תזרים

השאלה איננה רק כמה הנכס עולה, אלא מתי יוצא כל שקל. כדאי לפרוס על ציר זמן את התשלומים לפי החוזה, את האגרות ביום החתימה, את התשלום הגדול במסירה ואת העלויות השוטפות.

במימון בנקאי, שיעור המימון לנכס על הנייר מוגבל יותר מאשר לנכס מוכן, ובנקים דורשים בדרך כלל הון עצמי גבוה יותר ממי שאינו תושב האמירויות. מי שמתכנן לממן את התשלום במסירה צריך לבדוק את זה מראש.

איך לקרוא תוכנית תשלומים

יתרונות וסיכונים

מה מושך משקיעים

• מסגרת רישום מסודרת ונתוני עסקאות פתוחים לציבור.
• הגנות חוקיות ייעודיות לרכישה על הנייר.
• היעדר מס הכנסה אישי באמירויות על הכנסה פסיבית מנדל״ן.
• מגוון רחב של אזורים, סוגי נכסים ומבני עסקה.

מה צריך לשקול

• היצע חדש גדול בחלק מהאזורים, שמשפיע על שכר הדירה ועל מחירי מכירה חוזרת.
• תנודתיות: שוק הנדל״ן בדובאי ידע בעבר גם ירידות חדות.
• סיכון יזם ולוחות זמנים בפרויקטים על הנייר.
• עלויות שוטפות, ובראשן דמי שירות, שמשתנות מאוד בין בניינים.
• שער חליפין, מיסוי בישראל וניהול מרחוק.

איך בוחנים אזור, יזם ותוכנית תשלומים

אזור: מה קיים היום ומה רק מתוכנן, כמה היצע ייכנס בשנים הקרובות, מה הנגישות בפועל, ומי השוכרים והקונים הטבעיים. מדריך האזורים.

יזם: אילו פרויקטים מסר ובאיזה עיכוב, איכות הביצוע בבניינים מאוכלסים, ושהפרויקט רשום ובעל חשבון נאמנות.

תוכנית תשלומים: כמה הון יוצא בכל שנה, האם התשלומים צמודים לתאריכים או להתקדמות הבנייה, מה מותר לפני מסירה ומה קורה באיחור.

מחיר: השוואה לעסקאות שנרשמו בפועל ב-DLD, ביחידות דומות, אחרי המרה בין מטר רבוע לרגל רבועה.

המידע כאן כללי ונכון למועד העדכון. הוא אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. רגולציה, אגרות ותנאי מימון משתנים; לפני עסקה בדקו את המצב העדכני מול גורם מוסמך.