6 דקות קריאה · פורסם 16 באוקטובר 2026
אגרת ההעברה של DLD: 4%
העלות הגדולה ביותר מעבר למחיר היא אגרת רישום המכירה של מחלקת המקרקעין של דובאי (DLD): 4% ממחיר העסקה. לפי הפרסום הרשמי היא מתחלקת חצי-חצי, 2% מהקונה ו-2% מהמוכר.
בפועל, הנוהג בשוק הוא שהקונה משלם את כל ה-4%, אלא אם הוסכם אחרת. לכן השאלה הראשונה בכל חוזה היא מי נושא באגרה. בדירה במחיר 1,500,000 דירהם, מדובר ב-60,000 דירהם.
ברכישה על הנייר האגרה זהה (2% ו-2%), והיא משולמת ברישום הראשוני של העסקה במרשם הזמני (Oqood). יזמים מציעים לעיתים לשאת בחלק מהאגרה כחלק ממבצע. זה שווה כסף, אבל כדאי לוודא שהוא כתוב בחוזה.
אגרות קבועות ועמלת משרד הרישום
לצד האחוזים יש סכומים קבועים שמפורסמים באתר DLD:
| רכיב | סכום |
|---|---|
| עמלת משרד הרישום (Trustee), עסקה של 500,000 דירהם ומעלה | AED 4,000 + מע״מ |
| עמלת משרד הרישום, עסקה מתחת ל-500,000 דירהם | AED 2,000 + מע״מ |
| הנפקת תעודת בעלות (Title Deed) | AED 250 |
| אגרות ידע וחדשנות | AED 10 כל אחת |
| רישום עצמי של היזם במערכת Oqood (עסקה על הנייר) | AED 1,000; מי משלם תלוי בחוזה |
אם הרכישה ממומנת במשכנתא, מצטרפת אגרת רישום משכנתא ב-DLD, ובנוסף עמלות הבנק, שמאות וביטוחים. אלה משתנים מבנק לבנק.
עמלת תיווך
ברכישה בשוק המשני משולמת בדרך כלל עמלת תיווך, וגובהה נקבע בהסכם עם המתווך. על עמלות שירות, כולל תיווך ומשרד הרישום, חל מע״מ של 5%.
ברכישה ישירה מהיזם על הנייר, הקונה בדרך כלל אינו משלם עמלת תיווך. זה לא אומר שאין עמלה: היא משולמת על ידי היזם. כדאי לדעת את זה כשמישהו ממליץ לכם על פרויקט.
דמי שירות: העלות שנמשכת כל שנה
בבניין משותף משלם כל בעל דירה דמי שירות שנתיים, שמממנים תחזוקה, ניקיון, אבטחה ומתקנים משותפים. הסכום מחושב לפי שטח הדירה, ומשתנה מאוד בין פרויקטים.
הדרך הנכונה לבדוק אותו היא לא המודעה ולא המצגת: מדד דמי השירות של RERA מציג את הסכום שאושר לכל פרויקט, לפי שנה וסוג שימוש. הוא זמין בחינם באתר DLD ובאפליקציית Dubai REST. דמי שירות גבוהים יכולים להוריד את התשואה נטו בצורה משמעותית, ולכן הם צריכים להיכנס לחישוב עוד לפני ההחלטה.
מיסים: בדובאי ובישראל
באמירויות: אין מס הכנסה אישי. לפי מדריך רשות המסים הפדרלית, הכנסה של אדם פרטי מהשכרה או ממכירה של נדל״ן, כשהפעילות אינה דורשת רישיון עסק, אינה נחשבת הכנסה עסקית ואינה חייבת במס החברות (9%). אין מס רכוש שנתי על הבעלים.
כן קיימים: מע״מ של 5% על שירותים (תיווך, משרד רישום) ועל נדל״ן מסחרי. מכירה ראשונה של דירת מגורים חדשה מחויבת במע״מ בשיעור אפס, ומכירה חוזרת או השכרה למגורים פטורות. בנוסף, השוכר משלם לעיריית דובאי דמי דיור של 5% משכר הדירה השנתי, שנגבים דרך חשבון החשמל והמים (DEWA).
בישראל: תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, כולל שכר דירה ורווח ממכירת נכס בחו״ל, וחייב לדווח עליהן. ישראל והאמירויות חתמו ב-2021 על אמנה למניעת כפל מס, שחלה מ-2022. איך זה משפיע עליכם תלוי במצב האישי, ולכן את התכנון כדאי לעשות עם יועץ מס ישראלי לפני הרכישה ולא אחריה.
רשימת בדיקה לפני חתימה
- מי משלם את אגרת ה-4% של DLD, ואיך זה כתוב בחוזה.
- מה העלות הכוללת: מחיר, אגרות, עמלות ומע״מ, ולא רק המחיר.
- מה דמי השירות שאושרו לפרויקט במדד של RERA.
- ברכישה על הנייר: שהעסקה נרשמה ב-Oqood ושקיבלתם את אישור הרישום.
- ממי אתם מקבלים מימון, ומה העלויות הנלוות שלו.
- מה ההשלכות במס בישראל, לפני ולא אחרי.
המידע כאן כללי, נכון למועד העדכון ומבוסס על המקורות שבסוף העמוד. הוא אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. רגולציה ועלויות משתנות; לפני עסקה בדקו את המצב העדכני מול גורם מוסמך.
